立退料請求サイトQ＆A
１，立退料とは何ですか？
賃貸住宅やその他の賃貸物件（オフィスなど）について契約解除や契約更新拒絶に伴う立ち退きの際に、引き換えに金銭の支払いを受けられることがありますが、この金銭のことを立退料と呼んでいます。（それ以外に借地の立ち退きについても立退料が支払われることがありますが、このサイトでは建物の立退料について扱っています）
２，立退料は法律で決まっていますか？
借地借家法で更新拒絶の正当事由を判断する一要素として「建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出」（２８条）として、規定されています。ただし、この条文をみればわかるように、金額については、条文上、規定はされていません。
３，立退料は必ずもらえるのですか？
まず、立退料は賃借人側に解約の原因がないにもかかわらず賃貸人（大家さん）から更新を拒絶したり解約したい場合に支払われることがあるものであり、賃料の滞納や用法違反などで信頼関係が破壊されて契約解除がされる場合には、請求できません。また、定期借家で期限に終了する場合も請求できません。
また、賃貸人からの更新拒絶や解約の場合でも、あくまで更新拒絶や解約をしたい賃貸人（大家さん）から提供の申し出があれば正当事由の一要素となりうるのであり、最初から法的権利として存在するというわけではありません。賃貸人から提案がない段階でも賃借人から提案することはかまいませんが、いきなり訴訟をして一定額を請求するというわけにはいきません。また、もし、大家さんが、立退料を払うくらいなら更新する、解約はあきらめる、として契約の更新、継続に合意してしまうと、賃借人側から請求はできなくなってしまいます。
したがって、必ず請求できるというより、大家さん側が賃借人に退去してほしい場合に、いわば補償として提供を申し出るという性質のものです。ただ、更新拒絶等による一方的な賃貸借契約終了の場合には立退料を提供しないと裁判で認められないケースが多いので、交渉段階でも賃借人側が求めれば大家さん側もある程度の金額を提示してくる場合が多いです。
４，更新拒絶とはどういう意味ですか？
建物の賃貸借契約に期限がある場合、通常は更新されますが（多くの場合契約書に自動更新条項が入っていますが、ない場合でも交渉で更新することができ、合意に至らなければ法定更新になります）、賃貸人（大家さん）が更新を拒絶することがあります。これを更新拒絶と言います。契約自由の原則に照らせば期限が来たら拒絶できて当然にも思えますが、借地借家法は借家人保護のために、正当事由がないと更新を拒絶できないこととしています。その正当事由の一要素として立退料の提供が定められています。
５，期限が定められていない賃貸借契約の場合は更新拒絶は関係ないですか？
期限の定めがない場合は更新という概念がないので更新拒絶ではなく、解約の問題となります。期限の定めがない建物賃貸借契約は賃貸人（大家さん）からは6か月前に通知することで解約できますが、ただし、同様に、正当事由が必要です。この場合も、立退料の請求が考えられます。
ちなみに、期限の定めがない賃貸借契約には、元から期限の定めがなかったのものもありますが、当初は期限が定められていたものの、法定更新により期限の定めがない賃貸借契約として存続している場合もあります。それゆえ、一般に考えられているよりは、期限の定めがない賃貸借契約は世の中に多く存在するように思います。
６，大家さんから更新拒絶/解約を告げられました。どうしたらよいですか？
まず弁護士にご相談ください。退去の必要があるのか、立退料の請求は可能か、請求できるとしたらどれくらいの金額が考えられるか、など、ご相談者様の疑問に弁護士が答えます。
７，事業のために借りている物件（オフィス）について立ち退きを求められました。立退料は請求できますか？
はい、事業用の物件であっても住居用物件同様、借地借家法で保護されていますから、退去の引き換えとして立退料の請求が可能です。すなわち、借地借家法は建物の賃貸借という考え方をしていて、住居用か事業用（オフィスなど）で区別をしていないため、事業用物件でも同様に大家さん側からの一方的な解約には正当事由が必要とされています。
事業用物件の場合、営業補償という意味合いもあり、立退料が高額になる傾向があると考えられます。すなわち、店舗等は移転中に休業せざるを得ない時期があれば当然売り上げが減ってしまいますし、場所が変わることにより売り上げに影響が及ぶ場合も多いので、その分も含めて金額を算定していく必要があると考えられます。もっとも、移転による影響は、業種、場所、顧客層、等によって異なるので、営業補償の金額については、判例等に照らしつつ個々の案件に応じて計算して請求していく、という形をとらざるを得ず、一律に相場のようなものを示すことは難しいところではあります。逆に言えば、ご自身のケースにおいてどのような損失が発生するかをよく検討して、数値化していくことが、交渉においては重要だと考えられます。
８，多摩中央法律事務所では立退料請求の案件を扱ったことがありますか？
はい、あります。
９，立退料の相談に相談料はかかりますか？
初回1時間は無料です。
１０，立退料請求の流れを教えてください
以下、標準的な流れを記述します。まず、退去を求められた方が弁護士に相談して、依頼したとします。弁護士は代理人に就任すると、相手方に対して、内容証明郵便等で連絡をして、立退料の支払いがないと立ち退けないこと、立退料については最低いくら必要と考えているか、ということを伝えます。上記に対して、相手方が応じれば、交渉は終わりです。もっとも、一回では合意に至らず、交渉を重ねたうえで双方が譲歩をして和解をする、ということもあります。
一方、金額の折り合いがつかない場合、相手方（大家さん側）が立ち退きを求めて訴訟をしてくる場合があります。その場合は、多くの場合、大家さん側は訴訟の中で立退料を提示してくるでしょう。裁判所はそれも踏まえて更新拒絶/解約の可否を判断します。この段階になると裁判所が立ち退き料を判断して示すこともあります。
裁判でも和解に至らなかった場合は、判決となります。判決で立退料と引き換えに立ち退き請求を認める場合は、立退料の金額も示されます。ただし、立ち退き請求が棄却される場合もありますが、この場合は住み続けることができるものの、立退料はもらえません。
１１，老朽化したアパートの取り壊しの場合立退料はもらえませんか？
老朽化したアパートを危険防止のために取り壊すので退去してほしいといわれた場合、やむを得ない事情なので立退料は請求できないのでしょうか？ 実は、それほど話は簡単ではありません。そういう理由の場合でも住み続ける場所を失う賃借人の利益を保護する必要もあるので、立退料を請求できるとされる場合もあります。ただ、下級審判例には請求が認められなかったケースもあるようであり、個別の事情を踏まえてよく検討することが重要です。ただ、建物自体の安全性に問題はないものの古くなってきたから収益性向上のために取り壊して立て直すというような場合は大家側の都合ですので、通常と同様に立退料を請求できると考えられます。いずれにせよ、まずは、ご相談いただければ、と思います。
１２，最初に大家さんに定期借家と言われた気がするのですが、立退料は請求できませんか？
定期借家として認められるためには賃貸借契約書が作成されていることと、それとは別の書面で定期借家であることが示されている必要があります（最高裁判所平成２４年９月１３日判決）。それゆえ、口頭で言われただけの場合はもちろん、賃貸借契約書に記載されているのみでは不十分であり、当該賃貸借は契約の更新がなく，期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、別途独立した書面の交付により説明がされている必要があります。それゆえ、その旨の書面がなければ、仮に口頭で説明されていたり契約書に定期借家である旨記載されていても無効なので、立退料の請求は可能です。