建物賃貸借契約について期限を区切って終了を通知された場合どうするか

投稿日2025年4月8日（更新日2025年4月8日）

１．「更新拒絶」と「解約」は異なるもの

アパートやマンション、あるいは賃貸オフィスなどの、建物賃貸借契約について、賃借人側に特に問題（賃料未払などの契約違反に当たる行為）がないのに管理会社や大家さんから期限を区切って一方的に退去を求められることがあります。これは、大家さん（所有者）が建物を取り壊して建替えたい、あるいは、個人所有の物件の場合だと自分の家族が住みたい、などの理由でされることが多いのですが、突然そのような通知を受けた賃借人も困ってしまうと思います。

そこで、賃借人としては、民法や借地借家法など関係する法律を使って権利を守っていくことが考えられるのですが、ここで、まず、期限を区切っての契約の終了には、更新拒絶と解約の2種類があることに注意が必要です。

２．更新拒絶とは

更新拒絶とは、期間の定めのある賃貸借契約の更新を賃貸人（貸している側）が拒絶することをいい、借地借家法では期間の満了の1年前から6か月前までに通知をしないといけないこととなっており（26条1項）、かつ、その場合、正当事由がないと有効な通知とはならないことも定められています（28条）。そして、立退料は正当事由の判断において考慮されるので、逆に言うと賃借人側は更新拒絶を伝えられた時、立退料の支払いを求めて交渉することが考えられます。

＊ただし、定期借家（38条）の場合は、期間の満了とともに終了することとなり、正当事由の有無は関係ありません（ただし、退去を求めるためには一定期間内に通知をする必要はあります）。

３．解約とは？

一方、解約とは、現に有効な契約を終了させることを言います。期間の定めがない賃貸借契約の場合、6か月前に通知することで解約できることとされています（借地借家法27条1項）。正当事由が必要なのは、更新拒絶の時と同じです（28条）。それゆえ、期間の定めがない賃貸借契約について解約通知がなされた場合、正当事由の有無の問題となるので、立退料の交渉に進んでいくことが考えられるのは、更新拒絶の場合と同様です。

しかし、借地借家法27条1項が定める解約は、あくまで、期間の定めがない賃貸借契約の場合です。ところが、現実には期間の定めがあるにも関わらず、賃貸人（貸している側）の都合で一方的に期間途中での解約を通知してくるケースもあります。例えば、令和８年９月末までの契約なのに賃貸人（貸している側）から令和7年9月末での解約を通知してくるような場合です。そのような場合、まず、契約書を確認する必要があります。契約書に賃貸人から途中解約ができる旨の特約が記載されていなければ、その解約通知は無効である可能性が高いです。なぜなら、途中解約の権利が留保されていない限り、期間途中で一方的な解約はできないからです。（具体的な対応を決めるためには、念のため、契約書以外の方式で解約権留保の合意がされていないか、等の確認は必要だと思います）

もっとも、賃貸人による解約権の留保がない場合でも、賃借人（借りている側）としては、充分な金額の立退料の支払がなされれば引き換えに退去をするという交渉をすることは可能です。上記のような通知を送ってくる場合、賃貸人（貸している側）としては退去してもらって建物を建て替えたいなどの目的があるでしょうから、上記のように一方的な通知が来た場合は、一般的に考えると、交渉すれば立退料の支払に応じてもらえる可能性は充分あると思います（もちろん、個別のケースによりますが）。

一方、賃貸人からの一方的な解除も可能とする特約（解約権留保の特約）がある場合は特約は有効であって、ただし、正当事由がないと解約できない、という考え方が一般的ですが、有効性については異論もあります。一般的な考えに従えば、正当事由の有無で解約通知の有効性が決まることになるので、同様に立退料の交渉が可能であると解されます。仮に特約が無効だとしても、やはり、賃借人側としては希望する額の立退料が支払われるなら退去するという交渉をすることはできます。

なお、当初は期間の定めがあっても、法定更新（借地借家法26条）により期間の定めがない賃貸借契約になっている場合があるので、その点に注意が必要です。

このような、解約については、現在の契約の期間の終了の時点を終期とする更新拒絶と異なり、賃貸人（貸している側）が自らの考えで期限を定めて通知をするところに特徴があります。

４．まずは弁護士にご相談を

家賃滞納や用法違反などの問題もないのに大家さん（あるいは管理会社）から一方的に期限を区切って賃貸借契約を終了とする旨の通知が届いたら、まずは弁護士にご相談ください。当事務所では、不動産賃貸借の案件に力を入れており、立退料請求ができるかどうか、どの程度の金額が適切と思われるか、等について、ご相談が可能です。また、立退料請求についての交渉の代理をご依頼いただくことが可能です。

当事務所では、立退料請求など立ち退きに関する賃借人側からの相談は、初回1時間無料です。まずは、お電話か電子メールでご予約の上、立川の当事務所までご来訪ください。