アパートやマンションの契約更新を拒絶されても冷静に対処すべき理由

投稿日2025年4月3日（更新日2025年4月3日）

１．民法の一般的な考え方と借地借家法の違い

民法の一般的な考え方だと、期間を決めて借りたら、期間の終了までには返さないといけません。例えば、自動車を2年間の期間で借りたのであれば2年後には返す必要があります。そうすると、アパートやマンションを2年間の期間で借りた場合、2年後には退去しないといけないのでしょうか？

時々、アパートやマンションの大家さん、管理会社等から契約を更新しないとの通知を受けて、期限までに引っ越さないといけないのか、引っ越し費用も十分になく困っているとのご相談を受けることがあります。しかし、実は、建物の所有者側が更新を拒絶することは簡単ではなく、以下のように、更新されることが原則となっています。

すなわち、建物の賃貸借については、借地借家法が適用されます（古い契約だと旧借家法の場合もありますが、以下、現行法適用前提で解説します）。借地借家法では、建物の賃貸借契約は更新されるのが原則となっており、契約更新についての合意に至らなくても法定更新という形で新たに期間の定めのない建物の賃貸借契約が成立することとなっています。もっとも、建物の賃貸人（貸している側）は、期間の満了の１年前から6か月前までの間に更新をしない旨の通知（条件の変更をしなければ更新しない旨の通知も同様）を出すことで、更新を拒絶することができる仕組みにはなっています（借地借家法26条1校）。

ただし、賃貸人（貸している側）は正当事由がないと上記の通知を出せない（出しても効力がない）こととなっています（借地借家法28条）。

このような複雑な制度になっているのは、賃借人の生活をまもるためです。すなわち、簡単に更新拒絶や解約ができてしまうようだと、賃貸物件に住んでいる人は安心して生活ができません。また、賃貸物件で商売をしている人も仕事の基盤が不安定になってしまいます。

それゆえ、正当事由が認められる要件はそれなりに厳しく判断されるので、更新をしない旨の通知が届いても、慌てて出ていくのではなく、冷静に対処する必要があります。例えば所有者が、単にアパートを取り壊して収益性の高いマンションに建て替えたいというだけだと、充分な立退料を提供しない限り、正当事由は認められない可能性が高いでしょう（なお、立退料を提供すれば必ず認められるわけではなく、ケースに寄ります）。

しかし、借りている側が通知を受けて自発的に立ち退いてしまうと、交渉次第ではもらえる可能性があった立退料ももらえないことになってしまいます。それゆえ、慌てて退去してしまうのではなく、まずは不動産賃貸借に詳しい弁護士に相談することが望ましいと言えます。

２．正当事由について

正当事由については、条文によると、「建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して」（借地借家法28条）、判断されることとなっています。要するに、貸している側と借りている側それぞれが建物の使用を必要とする事情、これまでの事情、現在の利用状況や建物の状況、そして、立退料の提供の申し出、などが考慮されるというわけです（条文での「財産上の給付をする旨の申出」というのが、すなわち立退料提供の申し出に当たります）。

そして、現に住んでいる建物であれば、賃借人の生活を守る必要があるので、簡単には正当事由は認められない場合が多いです。オフィスや商店として使っている場合も同様です。したがって、更新拒絶の通知を受けても、必ずしも出ていかないといけないわけではないので、慌てる必要はありません。

ただし、どのような場合に正当事由が認められてしまうのか、もし通知を無視したらどうなるのか、また、退去しても良いが立退料を請求したい場合どの程度の額が請求できるのか、というような話は専門的な知識がないと予測が難しいと思います。そこで、更新拒絶を通知されて困っている場合は、まずは、弁護士にご相談ください。　

３．立退料請求についての無料相談

多摩中央法律事務所では、立退料請求のご相談は初回1時間まで無料とさせていただいております。当事務所は不動産（建物賃貸借）に関する案件に力を入れており、立退料請求の案件も取り扱い経験があります。ご相談頂ければ、このケースは正当事由が認められる可能性があるのか、立退料を請求するならどの程度が妥当と思われるか、などについて、個別のケースに即してできる限り丁寧に説明させていただきます。立退料請求は、個々のケースによって請求できる金額やその根拠が全く異なってきますので、専門的知識がないと対応が難しいと思います。住居として利用している場合はもちろん、事業に使っている場合は移転による売り上げの低下や休業期間の補償の問題もあり、なおさら複雑です。それゆえ、住居の場合であれ、オフィスや店舗の場合であれ、賃貸物件について契約更新拒絶や契約打ち切りを通知された場合は、ぜひ、弁護士にご相談ください。

当事務所は、立川にありますので、まずは電子メールかお電話でご予約の上、ご来訪をお願いします。