【コラム】大家さん側から賃貸借契約を解除したい場合
１，大家さん側から賃貸借契約を解除したい様々な状況
家やオフィスビルを貸している場合、様々な理由で大家さん（所有者）側から解除したくなることがあると思います。例えば、
- 家賃の支払いが遅れがちである
- 当初聞いていたのとは異なる目的に使っている（例えば、住居用なのにオフィスとして使っている）
というような賃借人側に問題があるケースもあれば、
- ビルが老朽化したから建て替えたい
- 息子が遠方から帰ってきて住みたいと言っている
というように大家さん側の都合で解除したい場合もあると思います。
では、どのような手続きを踏めば解除できるのでしょうか？
２ 賃借人側の問題を理由に解除したい場合
まず、家賃の未払いや用法違反のように、賃借人側に問題がある場合は、それが契約違反に当たり、かつ、信頼関係を破壊するに至っているか、ということが問題となります。
① 家賃の未払い
家賃が契約で定めた期限までに入金されない場合、契約違反に当たることは明らかですが、しかし、少し遅れただけでは、裁判にしても解除は認められない可能性が高いです。判例では、信頼関係の破壊に至っているかどうかを判断基準としており、目安としては３か月分の滞納があれば信頼関係が破壊されたとして解約を認める傾向があるといわれています。
なお、解約が可能な場合でも、原則として、まずは支払いを促す（催告する）ことが必要で、それでも支払われない場合に解除する、という手順になります。もっとも、契約内容及び状況により無催告での解除が認められる場合もありますので、具体的なケースについてはご相談ください。
② 用法違反の場合
賃貸物件には住居以外に使ってはいけない、ペットを飼育してはいけない、などさまざまな制約が定められている場合があります。それらに違反することを用法違反と言います。そのような事態が生じている場合、大家さん側としては賃貸借契約を解除して立ち退いてもらいたいと考えることも多いでしょう。
用法違反に基づく解除の場合も、解除が可能かどうかは、契約違反に当たるかどうか、及び、当るとしても、その程度が信頼関係の破壊に至っているかどうか、で判断されます。例えば、事業目的での利用を禁じた住居用のマンションの一室で住人が副業として仕事をしていたとして、周囲に何ら影響を与えないようなIT関係の内職であればそれを理由に解約が認められる可能性は低いでしょう（そもそも契約違反に当たるかの点でも疑問が生じる場合もあるでしょう）。しかし、たとえ副業でも大勢のお客さんを呼んでお店を開いていたのであれば、周囲への影響が大きく他の住人にとって住環境が破壊される恐れもあるので、解除が認められる可能性もあります。このように、用法違反と言っても、必ずしも解除が認められるわけではなく、信頼関係の破壊に至っているかどうか、が重要となってきます。
３ 大家さん側の都合による賃貸借契約の解除
一方、賃借人側に問題がなく、大家さん側の都合により解除したいという場合には、全く異なる検討が必要です。
① 期間の定めがある賃貸借契約の場合
期間の定めがある場合において期間途中での一方的な解除はできません。したがって、途中解約ではなく、更新拒絶という形をとることになります。多くの賃貸借契約は２年間、３年間、などの期間が定められており、この場合に該当します。
更新拒絶の手続きは借地借家法に定められており、具体的には、契約期間が満了する１年前から６か月前までの間に通知をすることが必要です（借地借家法26条1項）。ただし、正当事由（借地借家法28条）がないと更新拒絶は認められません。この際、立退料を提供することが一般的です。立退料は正当事由の有無を判断するうえでの一要素となります。ただ、例外的に立退料なしで認められる場合もないわけではないです。立退料の金額は、賃料、引っ越し代金、正当事由の強弱、などいくつかの要素を考慮して決められると考えられます。また、事業用物件の場合は営業補償的要素が出てくるため、高くなりがちです。
なお、定期借家の場合は、正当事由の有無を問われることなく、期間の経過とともに終了させることができます。
② 期間の定めがない賃貸借契約の場合
一方、期間の定めがない賃貸着契約の場合は、６か月前に通知することで賃貸借契約が終了するとされています（借地借家法27条1項）。しかし、正当事由が必要であることは、同様です。
前述のように建物賃貸借契約においては期間を定めることが一般的ではありますが、古い契約だと期間の定めがない場合も珍しくなく、まだ、もともと期間の定めがあっても借地借家法に基づく法定更新により期間の定めがなくなっている場合もあります。
なお、以上は借地借家法40条の一時使用目的の場合に当らないことを前提としています。
以上のように、大家さん側からの解除と言っても、事情により考えられる方法が異なります。そこで、まずは状況を把握し、どのような方法がとれるか検討してから具体的な交渉等に入る必要があります。何らかの理由で賃借人に立ち退いてほしい場合、方法が良くわからない場合や、どのように進めてよいか迷った場合は、まずは弁護士にご相談ください。
